Dolda fel i fastighet och bostadsrätt: advokat i Lund
Anlita advokat för juridisk rådgivning om dolda fel
Destra Advokatbyrå har erfarenhet och juridisk kompetens att företräda säljare och köpare i tvister om dolda fel. Vi har kontor i centrala Lund men åtar oss uppdrag i hela Sverige.
Det är mycket som kan gå fel vid en fastighets- eller lägenhetsaffär. Oftast står stora värden på spel. När ett dolt fel upptäcks efter försäljning är det inte alltid lätt att avgöra vem som ska stå risken. Det beror dels på vilka särskilda uppgifter säljaren lämnat, men också om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt.
Våra jurister kan hjälpa dig utforma eller bemöta ett krav om dolda fel och tillvara ta dina intressen i en rättsprocess. I många fall kan vi hjälpa till att lösa tvisten innan den ens når till domstol.
Har du frågor om dolda fel i fastighet eller vill diskutera ditt fall? Tveka inte att kontakta oss. Vi är här för att hjälpa dig. Ring 046-600 06 eller e-posta oss på kontakt@destra.se. Alternativt använd vårt enkla kontaktformulär nedan för att komma igång.
Reklamera felet
En köpare kan göra gällande dolda fel i en fastighet upp till tio år efter köpet. När ett dolt fel upptäckts ska det reklameras i skälig tid från det att det upptäcktes, vilket inte bör vara senare än två månader. Har du upptäckt ett dolt fel ska du alltså reklamera det till säljaren direkt.
Dolda fel
Det är skillnad på fel som upptäcks i fastighet och i en bostadsrätt, men principerna för felbedömningen är snarlika. Dolda fel i bostadsrätter hanteras i enlighet med köplagen, medan dolda fel i fastigheter regleras i jordabalken. Generellt talar man om tre rekvisit för att ett fel ska vara dolt:
Felet ska ha funnits redan vid köptillfället
Ofta kan det vara så att skadorna eller felet inte varit synliga vid köptillfället. Avgörande blir då om felet som orsakat skadorna fanns redan då.
Felet ska inte vara upptäckbart
Undersökningsplikten för köparen är långtgående, främst när det gäller köp av fastighet men oftast även vid bostadsrätt. Säljaren hålls inte ansvarig för fel som var möjliga att upptäcka vid köptillfället.
Felet ska inte vara förväntat
Är fastigheten av en sådan art och allmänt skick att man rent av kunde förvänta sig en viss skada, även om den i och för sig inte gick att upptäcka vid köptillfället, anses det inte vara fråga om ett dolt fel. Till exempel får man vänta sig att ett hundra år gammalt, orenoverat hus kommer med en och annan skavank.
Felpåföljderna
En av grundbultarna i svensk köprätt, som är tillämplig även i fråga om fastigheter och lägenheter, är att köparen ska få levererat det han eller hon har köpt. Alltså: om man har köpt en lägenhet som det visar sig vara fel i ska man på ett sätt eller annat försättas i en sådan position att man får en felfri vara. Detta kan uppnås på flera sätt, oftast genom att säljaren avhjälper (reparerar) felet eller erbjuder ett prisavdrag så man själv kan avhjälpa felet. När det är fråga om riktigt allvarliga fel kan köpet hävas och säljaren få tillbaka huset/lägenheten och köparen pengarna.
Avhjälpande
I svensk köprätt är avhjälpandet centralt. Säljaren har en långt gående rätt att avhjälpa felet, eftersom detta oftast är billigast och smidigast. Om man ignorerar säljarens rätt att avhjälpa felet blir följden ofta att man inte alls kan kräva prisavdrag eller hävning.
Prisavdrag
Om det inte kommer i fråga med avhjälpande - kanske för säljaren har försökt och misslyckats eller avböjt avhjälpande - är prisavdrag nästa steg att ta till. Prisavdraget ska motsvara den värdesänkning som felet orsakar fastigheten, men i praktiken blir prisavdraget oftast ersättning för reparationer.
Hävning
Vid riktigt allvarliga fel kan prestationerna gå åter: köparen får tillbaka sina pengar och säljaren får tillbaka sin lägenhet eller fastighet.
Skadestånd
Om felet orsakat skador har man ofta även rätt till skadestånd.
Exempel på fel i fastighet eller lägenhet
Fel i fastighet kan vara mer eller mindre allvarliga. För att kunna kräva en felpåföljd enligt vad som angetts ovan ska felet vara relevant; kunskap om felet ska påverka värdet på fastigheten eller lägenheten. Det krävs alltså att felet är av en viss storlek. De vanligaste dolda felen är i vår erfarenhet bland annat:
Skadedjur/ohyra (oftast råttor eller insekter)
Avvikelser från garantier (det kanske står parkettgolv i objektsbeskrivningen, men visar sig senare vara laminat)
Röt-/fuktskador
Felaktigt dragen elektricitet
Felaktigt byggda badrum
Felaktigt lagda tak
Brister i dränering
Avvikelser från byggnormer
Försäkringar för dolda fel
Det förekommer att säljare köper försäkringar för att skydda sig mot dolda fel, t.ex. från Anticimex. Den här typen av försäkring är ofta förenad med väldigt många undantag och kan ofta ge en falsk känsla av trygghet. Även om man har en dolda felförsäkring kan det bli så att försäkringen inte vill betala något till köparen, som då väljer att gå vidare med krav mot säljaren.
Anlita ett kunnigt ombud
Om du tänker kräva en säljare på en felpåföljd enligt ovan eller har fått ett krav riktat mot dig är det oftast att rekommendera att anlita ett ombud direkt. Som framgått hittills finns det många fallgropar och ett snedsteg kan innebära att man mister sin rätt till ersättning eller dömer sig själv till att betala motparten. Ofta är det stora värden på spel och kostnaden för ombudet täcks till stor del av din hemförsäkring. Det är alltså sällan en god idé att snåla med att anlita en advokat eller jurist.
Destra advokatbyrå har advokater och jurister med erfarenhet från många tvister av detta slag som företrädare för både köpare och säljare.
Vi stöttar dig hela vägen och är alltid raka, oavsett om rådet är att kämpa in i det sista, ge dig direkt eller (som oftast) försöka möta motparten i en frivillig överenskommelse.
Vi tar oss an uppdrag i hela Skåne med kontor i Lund. Vi har även en väl utvecklad digital infrastruktur för att åta oss uppdrag från resten av landet och finner att de flesta uppdrag av den här typen kan lösas på distans.
Tveka inte att höra av dig - den första kontakten är alltid kostnadsfri!
